زمان انتشار : ۴ تیر ,۱۳۹۹ | ساعت : ۱۱:۵۱ | کد خبر : 210177 |
قوانین ما در اخذ عوارض از ملک ضعف‌های بزرگی دارند: تبعات مثبت و منفی قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در گفت‌وگو با دکتر سلطان‌ محمدی                                512x321

شفقنا آینده- یک کارشناس بخش مسکن در خصوص تبعات مثبت و منفی قانون اخذ مالیات بر خانه های خالی می گوید: قوانین ما در اخذ عوارض از ملک ضعف های بزرگی دارند، هزینه زندگی در شهرهای بزرگ بسیار بالا است، قاعدتا شهروندان هر یک از شهرهای بزرگ باید قادر به تأمین هزینه های زندگی در آن شهر باشند. متاسفانه میزان عوارضی که در ایران وجود دارد از نرم های بین المللی بسیار پایین تر است و هزینه شهر را تامین نمی کند. گذشته از همه این موارد مالیات مشخص شده چندان موثر نیست و منجر به تغییر سیاست ها در مورد مالکین نمی شود.

تعداد واحدهای خالی قابل عرضه هنوز مشخص نیست

دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس فعال بازار در گفت وگو با خبرنگار شفقنا آینده در پاسخ به این سوال که آینده بحث مسکن در ایران روشن نیست. وضعیت اجاره بها سرسام آور است و قیمت مسکن دایما رو به افزایش است. آیا اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی می تواند رشد قیمت مسکن را متوقف کند یا این نرخ را کاهش دهد؟ اظهار داشت: بسیاری بر اجرای این قانون امید بسته‌اند تا با عرضه خانه های خالی برای اجاره شاهد کاهش نرخ اجاره باشیم با این پیش فرض که چون بیش از دو و نیم میلیون خانه خالی وجود دارد، اجبار وضع مالیات منجر به اجاره برخی از این خانه ها خواهد شد و بخش قابل توجهی از این مالکین خانه های خود را به بازار عرضه خواهند کرد، در حقیقت بر این مفروضات می توان به جد تردید کرد. اولا ما هنوز تعداد دقیق واحدهای خالی را نمی دانیم، آنچه که تعداد واحدهای خالی قابل عرضه است هنوز مشخص نیست. آمار بدست آمده براساس سرشماری سال ۹۵ بود که تعداد واحدهای خالی دو میلیون و پانصد و هشتاد هزار واحد در سطح ایران اعلام شده است که بخش عمده‌ای در شهرستان ها است.

اشکالات و ابهامات قانون عوارض بر خانه های خالی

وی افزود: فرض اینکه برخی از این خانه ها در شهرهای بزرگ و مناطق لوکس نشین هستند، فرض درستی نیست. از این مقدار خانه خالی تمام موارد قابل اجاره نیست. اینکه خانه ها به چه دلیل خالی است، بسیار مهم است. خانه ها یا در فاصله زمانی بین دو مستاجر خالی است یا برخی خانه را برای تعمیرات خالی نگهداشته اند و برخی خانه را در معرض فروش گذاشته اند. در سال ۹۵ رکود شدیدی رخ داد و بسیاری از خانه هایی که در سال های قبلی ساخته شده بود هنوز به فروش نرفته بود. در چهار سال گذشته بخش زیادی از این موجودی به فروش رفت و در بازار جذب شد. برخی خانه ها را برای فرزندان خود خالی گذاشته اند، برخی در آن زمان در سفر بودند و از این قبیل مسائل زیاد است. پس نمی توان با دقت گفت چه میزان از این خانه ها خالی و آماده اجاره کردن است، کشف این موارد نیز آسان نیست. امروز در فکر سامانه ای برای کشف و ثبت این موارد هستند اما باید دید چگونه نتیجه می گیریم چون هر روشی برای شناسایی خانه های خالی در نظر گرفته شود باز هم مالکین راهی برای گریز از تور قانون پیدا می کنند.

میزان تاثیر گذاری قانون عوارض بر خانه های خالی مورد تردید است

وی تصریح کرد: گذشته از همه این موارد مالیات مشخص شده چندان موثر نیست و منجر به تغییر سیاست ها در مورد مالکین نمی شود. مالکین بیشتر روی تورم ملک فکر می کنند که امروز بالای ۲۰ درصد است و طی دو سه سال گذشته بالای ۵۰ درصد بود. بنابراین کسی سیاست خود را برای جریمه یک یا نیم درصدی تغییر نمی دهد. از این رو میزان تاثیر گذاری این قانون مورد تردید است. مضاف بر اینکه جنبه هایی منفی دارد. وقتی محدودیت هایی برای مالکین در نظر گرفته شود جذابیت سرمایه گذاری در بخش ملک پایین می آید و میزان عرضه در دراز مدت کاهش پیدا می کند. همچنین باعث پنهان کاری می شود و قراردادهای غیر رسمی را توسعه می دهد، بسیاری به سمت پنهان شدن از دید قانون حرکت می‌کنند و روش های غیر قانونی بکارگرفته می شود. وقتی در شناسایی این همه ابهام وجود دارد در این بخش باب فساد باز می شود. اینکه جنبه های مثبت بر منفی می چربد یا نه در آینده روشن خواهد شد.

قوانین ما در اخذ عوارض از ملک ضعف های بزرگی دارند

هجوم نقدینگی به تمام بازارهای موجود در ایران

کنترل تورم راهی برای کاهش هجوم نقدینگی به بازار

این فعال بخش بازار مسکن در مورد اینکه در سایر کشورها مردم بخاطر ملک اضافه بر نیاز، حیاط و باغچه و … مالیات می پردازند آیا وضع چنین قوانینی می تواند موثر باشد؟مثلا افرادی که بیش از یک خانه به نام آنها ثبت است مالیات بیشتری بپردازند؟ گفت: قوانین ما در اخذ عوارض از ملک ضعف های بزرگی دارند، هزینه زندگی در شهرهای بزرگ بسیار بالا است، قاعدتا شهروندان هر یک از شهرهای بزرگ باید قادر به تأمین هزینه های زندگی در آن شهر باشند. متاسفانه میزان عوارضی که در ایران وجود دارد از نرم های بین المللی بسیار پایین تر است و هزینه شهر را تامین نمی کند. در شهرداری تهران بخش کمی از هزینه ها از عوارض سالیانه ملک تامین می شود از این رو شهرداری ها به فروش تراکم و استقراض رو می آورند که روش های موجهی نیست. سیاستگذار فکر می کند با بالا بردن عوارض به مردم فشار وارد می شود. بنابراین میزان عوارض بسیار کمتر از هزینه‌هایی است که بر شهر بار می شود. در برخی شهرستان ها گاهی هزینه ها صفر است، در صورتی که این عدد در کشورهای توسعه یافته عدد قابل توجهی است. این روش ها معمولا با مقاومت اجتماعی روبرو می شود و در جامعه اعتراض اجتماعی ایجاد می‌شود. اما اگر نگهداری از خانه هزینه داشته باشد هیچ کسی خانه خود را خالی نگه نمی دارد. عامل دوم کنترل تورم است، اکثر کسانی که خانه مازاد می گیرند می خواهند دارایی های خود را در مقابل تورم حفظ کنند چون به تجربه دیده اند که سرمایه گذاری در ملک در برابر تورم برای دارایی های آن‌ها پوششی محافظتی ایجاد می کند. وقتی نرخ سود بانکی بسیار کمتر از تورم محاسبه شده است هر کسی که دارایی های خود را در بانک می گذاشت محاسبه می کند که سالانه بالای ده درصد از ارزش دارایی های او کم می شود. او به بازار سهام و ارز و طلا و مسکن فکر می کند همانطور که شاهد هجوم نقدینگی به تمام این بازار ها هستیم اگر بتوانیم تورم را کنترل کنیم این انگیزه ها به طور طبیعی کاهش پیدا می کند.

محمدی در مورد تجربه کشورهای دیگر در حوزه مسکن تصریح کرد: مالیات بر خانه های خالی در تمام کشورهای توسعه یافته اعمال شده است ولی نتیجه محدود بود. اخذ این مالیات رایگان نیست و هزینه ای اضافه می کند که در برخی کشورها این مالیات از هزینه شناسایی بیشتر شده است. از این زاویه چندان مسمرثمر نبود، بسیاری از خانه ها سند ندارند و اطلاعات ثبت شده ای از این خانه ها وجود ندارد. من به این کار چندان امیدوار نیستم ولی باید قضاوت نهایی را به بعد موکول کنیم اما حتی اگر نتیجه بخش باشد باید انتظاراتمان از این برنامه بسیار محدود باشد.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *